乐居财经李礼5月29日，中银证券发布房地产行业第21周周报。
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核心观点
本周新房、二手房成交环比持续为负，新房成交同比降幅有所扩大，二手房成交同比增速有所下降。43城新房成交面积为346.6万平方米，环比下降0.2%，同比下降3.7%，同比降幅较上周扩大了1.1个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-7.0%、-4.6%、11.4%，同比增速分别为98.4%、2.5%、25.5%，其中一、二线城市同比增速较上周减少了15.8、4.6个百分点，三线城市同比增速较上周增加了40.3个百分点。15城二手房成交面积为192.2万平方米，环比下降0.7%，同比上升55.0%，同比增速较上周下降了5.1个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-4.1%、2.2%、-0.4%，同比增速分别为55.0%、65.5%、60.8%，其中一、二线城市同比增速较上周分别增加了15.0、1.1个百分点，三线城市同比增速较上周减少24.4个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。14城新房库存面积为1.01亿平方米，环比下降0.3%，同比下降2.9%，去化周期为12.6个月，环比上升0.2个月，同比下降6.0个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.9%、0.1%、0.0%，同比增速分别为2.5%、-12.9%、-12.6%；去化周期分别为9.9、11.5、11.6个月，环比变动为0.0、0.3、0.0个月，同比变动为-9.2、-3.9、-2.1个月。
土地市场同比量价齐升，溢价率同比提升。百城成交土地规划建筑面积为3410万平方米，环比上升21.4%，同比上升18.5%；成交土地总价为480亿元，环比下降9.1%，同比上升95.8%；楼面均价为1408元/平方米，环比下降25.1%，同比上升65.3%；溢价率为3.38%，环比下降2.89个百分点，同比上升0.72个百分点。
本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为134.5亿元，同比下降19.2%，环比上升934.7%，净融资额为50.0亿元。其中国企国内债券总发行量为134.5亿元，同比下降11.2%，环比上升934.7%；总偿还量为10.1亿元，同比下降73.5%，环比下降69.4%；净融资额为124.4亿元。民企国内债券总发行量为0.0亿元；总偿还量为74.5亿元，同比上升43.8%，环比上升283.4%；净融资额为-74.5亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周上升0.5个百分点；相对沪深300收益为-1.1%，较上周上升3.1个百分点。房地产板块PE为13.92X，较上周下降0.50X。北上资金对电子、石油石化、公用事业加仓金额较大，分别为14.25、6.16、6.02亿元。对房地产的持股占比变化为-0.07%（上周为-0.08%），净卖出10.22亿元（上周净卖出10.54亿元）。
投资建议
本周新房、二手房成交环比持续为负，新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速下降。伴随着前期积压的购房需求释放完成，4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度下滑，购房者置业情绪下降。建议关注6月半年度节点新房销售是否有回暖迹象。
本周上海鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。深圳住建局发布保租房筹集管理新规：通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于十年。我们认为10年的收储或委托运营合同期限，意味着或有更长的时间来摊薄收储改造成本，用更长的时间换取长线收益，有利于做好城中村房源收储、改造、纳保等工作。
当前时点是基本面兑现预期落空、叠加政策空窗期，板块缺乏明显催化剂，因此建议关注alpha机会。我们建议关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITS相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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